法人名義の不動産（別荘など）を社長個人が買い取る場合や、親族間で不動産を売買する場合、私たち不動産鑑定士による「鑑定評価」の活用を強くお勧めしております。
身内同士の取引は、当事者間で価格を自由に決められるため、「知り合いだから」「身内だから」と、相場よりもかなり安い金額で売買してしまうケースがよく見受けられます。しかし、ここに大きな落とし穴があります。
同族間・親族間の不動産売買において、不動産鑑定評価を活用する主なメリットは以下の3点です。
１．税務署からの否認（予期せぬ課税）を防ぐ これが最大のメリットです。国税庁の基準にもある通り、時価よりも著しく低い価格で売買（低廉譲渡）を行った場合、税務署から「実質的な財産の贈与」などとみなされるリスクがあります。自宅だけでなく、別荘や収益物件、遊休地など、あらゆる不動産が対象となります。
【低廉譲渡が問題となりやすい代表的なケース】
- 法人からオーナー個人へ： 法人名義の保養所・別荘や社宅を、社長個人の名義に変更（買い取り）する場合。（※差額が「役員賞与」とみなされ、法人税と所得税のダブルパンチになる恐れがあります）
- オーナー個人から法人へ： 社長個人が所有している土地や建物を、自身の経営する会社に安く売却する場合。（※法人が得をしたとみなされ「受贈益」として法人税が課税されるリスクがあります）
- 親族間（個人から個人）： 親が所有しているアパートや空き地を、将来の相続を見据えて子や孫に安価で譲る場合。（※差額に対して多額の「贈与税」が課税される可能性があります）
- 関連会社間（法人から法人）： 親会社と子会社、あるいは社長が同じグループ企業間で、不動産を安く移転させる場合。（※寄附金として処理され、税務上の損金に算入できない等のリスクが生じます）
税務署に対し「この価格は適正な時価である」と客観的に証明する資料として、国家資格者である不動産鑑定士が発行する鑑定評価書が極めて有効に機能します。
２．仲介手数料がかからず、トータルコストを抑えられる 通常の不動産売買では、不動産会社に仲介手数料（物件価格の「3%＋6万円」など）を支払う必要があります。しかし、すでに売り手と買い手が決まっている同族間売買においては、高額な仲介手数料を払って業者を間に入れる必要性は高くありません。 弊社にご依頼いただければ、適正価格の算出（鑑定評価）はもちろん、ご要望に応じて売買契約書の作成までサポートいたします。結果として、仲介手数料を支払うよりも安価に、かつ安全に取引を完了させることが可能です。
３．そもそも「売買すべきか」という根本からのコンサルティング 実は、お客様の資産背景やお困りごとを深くヒアリングすると、「そもそも売買ではなく、別の方法（贈与や法人化、あるいはそのまま賃貸するなど）をとった方が、一族全体での負担が少なくなる」というケースも少なくありません。 弊社では、単に言われた通りに評価書を作るだけでなく、不動産のプロフェッショナルとして「本当にその売買が必要か」「最適解は何か」という上流部分から助言を行っております。
まとめ 親族間・同族間の不動産移転は、金額の妥当性が厳しく問われます。 「いくらで譲渡するのが税務上安全で、かつ全体最適になるのか」。実行に移される前に、まずは不動産の適正価値を判定する専門家である不動産鑑定士にご相談ください。
あおぎり不動産鑑定